Les chiffres de 2024 ont de quoi interpeller : 24 000 procès-verbaux d’expulsion ont été délivrés en France, soit près du double de l’année précédente. Une hausse qui reflète à la fois le rattrapage des dossiers bloqués pendant la période Covid et une crise du pouvoir d’achat qui fragilise de nombreux locataires. Pour un propriétaire confronté à un impayé, la tentation d’agir vite est compréhensible, mais la loi impose un cadre strict, dont le moindre écart peut se retourner contre lui.
Une procédure exclusivement judiciaire, étape par étape
La règle de base est absolue : aucune expulsion ne peut avoir lieu sans décision de justice. Un bailleur qui changerait les serrures ou couperait les accès au logement s’expose à trois ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende pour voie de fait. La procédure expulsion locataire débute toujours par une tentative de règlement amiable : relance écrite, puis commandement de payer signifié par un commissaire de justice (l’ancien huissier). En 2024, 171 000 de ces commandements ont été délivrés, en hausse de 11 % sur un an.
Si aucune solution n’est trouvée, le propriétaire saisit le tribunal judiciaire. Le juge peut accorder un délai supplémentaire au locataire ou prononcer la résiliation du bail. En cas de décision favorable au bailleur, un commissaire de justice notifie au locataire un commandement de quitter les lieux. Ce dernier dispose alors de deux mois pour partir volontairement. Si ce délai est écoulé sans résultat, le commissaire de justice peut requérir l’intervention des forces de l’ordre pour procéder à l’expulsion physique.
La présence d’une clause résolutoire dans le bail facilite cette procédure : elle permet la résiliation automatique du contrat dès lors que le locataire ne respecte pas ses obligations, sans qu’il soit nécessaire de demander au juge de constater la faute.
La trêve hivernale et les réformes récentes qui changent la donne
Entre le 1er novembre et le 31 mars, toute expulsion physique est suspendue, quelle que soit l’avancée de la procédure. Les décisions de justice peuvent néanmoins être rendues pendant cette période ; seule leur exécution est gelée. Des exceptions existent : les logements insalubres, les situations de violences domestiques, et depuis la loi de juillet 2023, les squatteurs, qui ne bénéficient plus de cette protection et peuvent être expulsés via une procédure accélérée.
Depuis le 1er juillet 2025, une réforme simplifie le recouvrement des petites créances locatives. Pour les dettes inférieures à 5 000 euros, les propriétaires peuvent désormais déclencher une saisie sur salaire directement via un commissaire de justice, sans passer par le juge de l’exécution. Le gain serait considérable : une réduction estimée à 75 % des délais et 80 % des coûts. Par ailleurs, le décret du 16 avril 2025 a institué EXPLOC, un système d’information centralisé pour le suivi des procédures d’expulsion, dans une logique de transparence et de prévention.
Une procédure longue et coûteuse qui invite à la prévention
Malgré ces évolutions, une expulsion classique peut durer plusieurs mois, voire des années, selon les recours exercés et les délais propres à chaque juridiction. À l’issue, seulement 10 à 15 % des ménages expulsés sont relogés dans des conditions satisfaisantes, la moitié se retrouvant hébergée à l’hôtel dans des structures souvent saturées.
C’est pourquoi la prévention reste la meilleure stratégie pour un bailleur. Vérifier sérieusement les dossiers des candidats locataires est d’autant plus important qu’en 2025, 10 % d’entre eux comportent des documents falsifiés, contre 6 % un an auparavant. Souscrire à une assurance loyers impayés permet également de limiter les pertes financières si la situation venait à se dégrader malgré toutes les précautions.
La procédure d’expulsion est un outil de dernier recours, encadré précisément pour protéger les deux parties. Connaître ses étapes permet au moins de ne pas perdre de temps, ni d’argent, face à une situation qui en fait déjà perdre suffisamment.
